アパート・マンション経営
大家さんのためのトラブル対応シリーズです。
今回は、15室のRCマンションでの出来事です。
この物件は、中古で購入したのですが
各部屋に水道メーターが設置されておらず、
建物全体の一括検針での支払いで
入居者様には「水道代込み」の物件になります。
水漏れか？！水道メーター点検事業者からの電話で発覚した高額請求
ある日の午後、見覚えのない番号からの突然の電話。
「水道料金が6万5千円超えています！
前年と比較すると・・・」
「！！え？？ええええ？？」
もう、本当に青ざめました。
多くても3万円台が常なので倍以上の請求金額です。
漏水か、誰かが出しっぱなしにしたのか・・・
建物全体の一括検針、一律料金請求のため
高いからといって水道代を急にアップすることも
難しく・・・、
全額大家の損失になります・・・涙
落胆していると、
「もし、地中などでの漏水であれば、
市の指定業者に修理を依頼して
「漏水修繕証明書」を作ってもらって
それを市に提出すれば、
全部ではないけれど
いくらかは減額してもらえる可能性がある」
と教えてもらいました＾＾
ただし、蛇口の締め忘れや
トイレなどの設備での漏水では
減額の対象にならないので
ご注意ください。
管理会社への相談、漏水調査の費用は？
すぐに管理会社の担当に電話連絡しました。
相談すると、
漏洩の可能性が高いのであれば
水道業者に漏水調査を依頼するけれども
3万円くらいかかるとのこと・・；；
けっこう高いです・・・。
入居者全員に承諾を得て、
一時的に使用ストップしてもらわないと
調査ができないので
手間もかかります。
とりあえず、物件に行ってみたのですが
外からわかる範囲での漏水はなし。
もしかすると、
トイレの水がぽたぽたと
ずーっと少しずつ流れているとか、
キッチンの蛇口のパッキンが
ダメになってて水漏れしているとか、
そんなことがあるかもしれないと
思ったので、
入居者様へ部屋の中で水もれがないかお伺いの
ビラをいれることにしました。
数日経過しても入居者様からの連絡がなかったので
もう一度物件を見に行き、
水道メーターのチェックをしてみたところ、
たまたま誰も使用していなかったのか
止まっていました！
ということは・・・
誰かが使い過ぎただけ・・・
ということになります。
こういうリスクがあるので
中古物件を購入される際には、
水道メーターが各戸に設置してあるか
確認したほうが良いと思いました。
水道料金のシステムを知れば、節約できる！
この物件のある京都市では、
口径が大きくなるほど基本料金が高く、
また使用水量が増えると
段階的に1立方メートル当たりの料金が
高くなる料金体系となっています。
（他の地域でもだいたい同じと思いますが・・）
この通常の方式で計算すると
とんでもなく高くなるので
各部屋に水道メーターが設置されていると仮定して
基本料金を下げ、基本水量以上については
入居者みんなが同じだけ使ったとみなして
料金計算をするようになっていて
「アパート計算」といいます。
ポイントは、
基本料金を支払うと仮定される戸数には
空室が含まれないという点です。
これは実際に空室がどれだけあるかを調査されて
自動的に計算されるのではなく、
大家さんの申告で何室（戸数）で計算するかが
決まります。
つまり、
使用水量が多ければ、戸数はマックス満室で申告するほうが安く、
少なければ、戸数を減らして申告するほうが安くなるので
実際には計算してみないと分かりません。
水道局に問い合わせてみると、
「自動計算ソフトが水道局のホームページにあり、
口径、水量、戸数などの基本情報
を入れると自動計算してくれる。
事前に計算してみて、
毎回変更に来る大家さんもいますよ。」
と教えてくださいました＾＾
興味がある方は、
下記の検索ワードを入れて
自動計算できるページを見てくださいね。
持ち越し水量の設定で高額請求を回避
さて、今回の6万5千円の請求についてですが
水道局に出向いて相談したところ
窓口の方が丁寧に対応してくださり、
まだ漏水かどうかはっきりしない段階でしたので
昨年の水量よりもオーバーしている分を
「持越水量」という処理にしてくださいました。
持越にした上に、
戸数を最も安くなる数に変更したことで
3万円下がりました！
ちょっとホッとしました＾＾
持越なので、次回に持ち越されるだけで
仮に漏水がなかった場合には
プラスオンされるのですが
冬場なのでやや水量も少なくなるので
プラスオンしても今回の請求にのるよりは
まだましかなぁと期待しています。
もし高額になるようだったら
マックスの戸数に変更すれば
下がるので、また水道局に行くつもり。
変更は、検針日から決済の処理日までの
2日間しかチャンスがないので、
次回の検針の日は確認することを
忘れないようにしないといけません。
しかし・・・・
毎回変更に来る大家さんがいるとは
驚きです。
面倒ですが、節約するには
このくらいの手間は必要ですね。
サラリーマン大家のトラブル対応忘備録について
サラリーマン大家でアパート・マンションの
賃貸経営を始めて10年が過ぎました。
色々なトラブルや苦労、経験したことを
アパート・マンション経営のノウハウとして
また自分自身の忘備録として
記事にしていきたいと思います。
読んでいただきありがとうございました＾＾
