こんにちは。
マイホーム購入経験４回のサラリーマン大家です。
実は、純粋な収益物件とは別に、これまで４回マイホームを購入してきました。
１度目は、２０代の頃に一軒家を１０年の住宅ローンで購入。
結婚後、２度目のマイホーム購入は店舗付き住宅でした。
その後、中古の収益マンションRC１棟を購入したのですが、
１，２階を自宅として使用するということで住宅ローンで購入。
そして一昨年、駅前テナント付住宅を住宅ローンで新築。
普通は、マイホーム購入は一生に一度の事だと思います。
私もいつもこれが終の棲家になると思って購入してきたのですが、
色々ありまして、４度もマイホーム購入を経験することに。
なんでもそうだ思いますが、
経験値が上がると、いろいろなことが見えてくる訳で・・・
不動産購入の時に気を付けておかないといけないことや
知らないと損することってあるんですよね。
そんな私を頼って、近々マイホーム購入するというママ友から相談を受けることも
このところ多くなってきました。
マイホーム購入の際、諸費用が高いと思ったら確認すべきこと
初めてのマイホーム購入。
多くの人にとっては、一生に一度の経験ですよね。
知らないことばっかりですから、
親切な不動産屋さんの担当者を信じて
契約完了まで進むことがほとんどだと思います。
本当に良い担当者に出会えたのであれば
それでもいいのかもしれませんが、
世の中そんなに甘くはないです。
あれ？と疑問に思うところがあれば
しっかり自分で調べてみることをおすすめします。
今はネットでも情報がたくさん出ていますので、
少しリサーチすれば大抵のことは分かります。
前置きが長くなりましたが、
そんな疑問が出てきたママ友のカナちゃんママから
ある日突然LINEで相談がありました。
ママ友からマイホーム購入相談
久しぶり！元気？ちょっと相談が・・・
実は今度、○○マンションの１階の部屋を買って、自宅にしようと思ってるねん。
で、仮押さえを今日したんやけど、はじめての事だらけで困惑してて。
今日、１０万円持って行って押さえてもらったとこやのに、
もう来週火曜日に売主さんと会うねんて！
物件購入にあたり気にするべきこととか、
ここ言うたら安くなるよ！
なんてのがあれば教えてもらえるとありがたいなあと。
お忙しいと思うので、気が向いたらでいいので・・・
久々の連絡やのに、ぶしつけでごめんね〜。
物件自体は値下げしてもらって、狭いけど3LDKで庭もあって1500万！
で安いんちゃうかと思うんやけど、諸費用がめっちゃかかるねん。
そんなもんやろか、とか気になってます。。
元気にしてるよ～ついにマンション買うのね！
気に入ったところが見つかってよかったね！
それにしても、、諸経費って高いよね！わかるよ～涙
仲介手数料、登記費用、保険、税金・・・色々かかるよね～涙
司法書士については、報酬比較して安いとこに頼んだらいいと思うよ。
登記費用については、住宅用家屋証明書出したら、減税される制度があるのでそこも確認しておくべし。
『登録免許税の軽減を受けるための住宅用家屋証明について』って市のホームページ検索すると出てくるよ。
ローンで買うなら、住宅ローン控除が受けられる基準をクリアしているかが重要だね。
中古物件の場合は、築年数などの条件によっては対象基準外になる場合もあるんだけど、その場合でも検査受けたらローン控除受けられることもあるから確認してみて。
あとは、すまい給付金の申請についても調べておくべしだよ。
年収ボーダーラインあるので要チェックです。
あとね～買い付け入れる前に確認することは、
まず物件が個人所有か業者か？(瑕疵担保責任に関係する)
次は価格。
今めっちゃ中古マンション高くなってるから、強気の値付けしてるはず。
値引き交渉すべし(値下げしてもらえたみたいやしもうクリアかな(^^)
物件の内覧して、気になるとこや不明なことあれば、
それ理由に値引き交渉してもいいかも。
それと築年数
ローン控除大きいから。さっきも書いたけど、適用されるか確認必須だよ。
仲介手数料
売主も買主も同じ不動産屋なら、安くしてもらえる可能性あるので、値引き交渉すべし＾＾
銀行融資も諸費用込みのフルローンで考えてるのかな？
金利、変動か固定か、元金均等返済か元利金等とするか？
検討したほうがいいね。夫婦の持分とかも。
リフォーム入れるなら事前に見積もりした方がいいよ。
もし想定以上にかかるなら買わない方がいいので。
リフォームでも色々補助金関係あると思うから、
リフォーム入れるならそれも調査した方がいいと思う。
あと、親から補助してもらうなら相続対策もできる方法もあるみたいだよｗ
うーん、いろいろあるんやね！勉強なるわ〜。
ちょっと調べてみます！
それでまた不動産屋さんに聞いてみる～！
そうだね～でも、
不動産屋さんの言うこと鵜呑みにせずに！
しっかり調べてみた方がいいよ！
あと、銀行員の言いなりにもならないように(^^)
住宅ローンだけど、うちは全期間固定で1％、元金均等返済です。
今ちょっと上がってるかもだけど、ご参考に。
そやねー。調べるポイントがわからんかったし、
書いてくれたことをヒントに調べてみるわ！
住宅ローン全期間固定？？
昨日、ネットで調べたらそんな金利は無かったよ・・調べてみます〜！
うちは自営やから、不動産屋さん曰く、基本、条件が厳しいらしい。
所得が、減価償却費やらなんやらあって、額面では低くなるから。
言ってる意味はわかるししゃーないなとは思ってるんやけど。
ちょっとぶっ飛んでるかもだけど、カナママのお店を法人にして会社で購入して節税する手法もあるかもしれない。
すぐにローン！てなるみたいやからそれは難しいかも。
けど数年前、法人化メリットデメリット、調べてみたことはある。
色々シュミレーションしてみるのもいいかもやね！
法人なら福利厚生がつけられるのがいいよね。
すぐにローンってなるなら
その前にリフォームの見積りとって、
さらに頭金なしのフルローンで、最長期間でって言ってみて、
難しいって言われたら、
それを理由に、さらなる値引き交渉するってのは聞いた事あるよ。
銀行もいくつか聞いてみたらいいと思う。
メインバンク以外も比較してみたら良い条件引き出すことにもなるかもよ。
実際うちも、他の銀行から話があってそっちはこの金利だったと伝えたら下げてもらえたから。
飲食店の廃業率から考えても、カナママのとこは、実績もあって、超優良と思うで！！
減価償却は美味しい経費、しっかり決算書見られる銀行員なら所得で判断しないと思います。
世間では不動産投資で問題が色々発覚したこともあって、
アパートローン自体が減ってるから、
銀行は貸し先がなくて困ってるんじゃないかなって思うよー(^^)
強気で！
うーん、いろいろ考えることが出てきたねえ。
今日○○銀行に行って、時々店に来る顔見知りの人が出てきてくれたので
とりあえず事前審査お願いしたよ。
不動産屋も、金利比較したほうが良いと言ってて、
○○銀行と□□銀行もあたってみるからって用紙くれた。
なかなか難しいけど言いなりにならへんように、
意識だけはするように気張るわー！
ところでさ、頭金なしのフルローンって、借りる側は不利じゃないの？
支払い金額が増えるやん？
できるだけ頭金増やして毎月の支払い少なくするのがセオリーかと思ってたんやけど。
交渉するときには初めにそれで持ってったほうが良いということ？
頭金500万くらいかき集めて、残りを30年で事前審査出してるんだけど・・・。
色々な考え方があるとは思うけど
返すのはいつでも出来るから、今の超低金利のうちは借りたらいいんじゃない？
と私なんかは思うけどな〜笑
でもね、頭金は親から借りるなら出したらいいと思います。
貰ったら、相続税かかるけど、借りたお金には相続税かからないからね。
きちんと書面にして金利もお支払いして一生かかって長〜く返済するっていう
テクニックも聞いた事あるよ。
それに銀行はお金がある人に貸したいので、500くらいお金はあるけど、
現金は置いておきたいのでフルローンでって言えばいいと思う。
それに、旦那さん一人の名義ならもしもの事があれば、
団信入っていたら借金返済しなくてよくなるから、保険にもなるやん？
なるほど〜。
現金として置いとく、、ねー。正直、ほんまに置いときたいもんね！
入れ知恵されたな！って丸わかりかな笑
まずは借りれるか心配やけど。
そこがクリアになったら銀行と不動産屋にちょっと聞いてみよう。
借りられるかどうかは、
いわゆる属性が影響するって言われてるけど、
(サラリーマンより自営が不利とかね)
そうではなくて、本当は、銀行は人よりも物件の価値に対して融資すると考えた方がいいと思うねん。
最悪のケース
返済できなくなる場合
物件に担保価値あれば銀行は良いわけだよね。
ＲＣの建物は法定耐用年数47年なんやけど、その物件の残存年数考えて、
耐用年数こえたら、売却自体が難しいので、築古物件は審査が難しいのだと思う。
カナママが買うマンションの築年数分からないけど、
あまりに古い場合は、将来の建て替えとなった場合のシュミレーションも
もしかしたら必要かもです。
逆に考えると
銀行が長期のフルローン出すような物件なら買うけど、
出せない物件なら買わないという判断もありだと思ってる。
うーんなるほど！
そういう考えかたなんやね。
マンションは築30年超えてる。
このへんはマンション少ないから希少価値があるって言われてたし、
あと10年してカナが出てったら、
売却すればいいって考えてたんやけど、
もうちょっと考えたほうがいいんかな。
とりあえず30年ローンで申し込みしてみる！”
そっかそっか。
築30年超えると住宅ローン控除は諦めるか、対策するか、方針決めないとあかんなぁ。
ちょっと調べたんやけど、
瑕疵保険ていうのは売主が入っとくもんなの？
私が最初のラインで入れた瑕疵担保責任がどうのってのは、
個人間売買だと契約書に瑕疵担保責任付けないケースが中古の場合一般的なので
売主が個人か業者かどっちなのか、気になったの。
それによって対策が変わるかと。
売主は個人やわー。
あとね、住宅ローン控除が受けられるようにするためには
検査して保険入る方法があるかと思うけど、
その費用と住宅ローン控除比較してどっちが得かをみるのもひとつかな。
個人間売買の中古物件って事で、瑕疵担保責任も免除か数ヶ月の短期間になるだろうし、
それとは別だけど、
検査も保険も入らないのであれば
築年数の対象範囲こえてるので住宅ローン控除も受けられないと思います。
さっき不動産屋に電話してみた。
住宅ローン控除は、買主が瑕疵保険に入って申請するようなことを言ってた。
5〜6万って言ってたけど。
マンションやしまあいけるでしょうなんて言ってたけど、
買主で勝手にやってってことみたい。。。
他にそういう予定外の出費ありますか？って聞いたらちょっと面倒そうやったわ…
こっちも前のめりすぎたんかも。
最後は納得できればもちろん契約します！って終わったけど、
途中、値下げした金額で再募集かけるかも〜なんて脅し？みたいなこと言われたし…
いやな殺文句やなー！
値下げした価格で再募集って。。。売主の味方やね～。
パッと見で分からないこと
例えば、数ヶ月経ったらガス給湯器壊れたとか
お湯が水漏れしたとか
いくらでもある。
瑕疵担保責任の範囲で、そういうのを売主が費用負担してくれるの。
でも売主にとっては嫌だから、個人の場合は、まったくつけないこともある”
そうっかー。して欲しいわ。絶対嫌がりそう。
それ含めて値下げしてるんやからとか言われそう。
想像やけど。
売買契約書って難しいこといっぱい書いてあるから、
不動産屋さん任せにしがちやけど、
高い買い物やから
ねばって、しっかり確認した方がいいよ。
このめんどくささ、結婚の段取りと育児のフラストレーションを足して割ったような…笑
忙しいのにごめんね！
笑笑！(^^)
ホンマ上手いこというな！！
なんと所有権移転しても引渡しできない件
さらにあれやけど
リフォーム入れること決めてるなら
補助金の申請ができるのかとか、色々考えることあるかもよ。
うん、そやんね。リフォーム全体するつもり。
予算はたったの350万円ですが。
物件買うのはもう決まるやろうし、次やね。
まだ荷物出さはるまで数ヶ月あるの。
なので、リフォームはもう少しゆっくり考えられるはず。
は？？？？？
荷物出してないの？？”
ちょっと私が混乱！笑
荷物出す前に売買するんか？！
リフォームの予算、たったって！めちゃ大きいと思う！
うちは最初のリフォーム300だったけど
内容は、
システムキッチン入れ替え
トイレ2箇所を入れ替えて
壁紙
床はパインの天然木に変えて
木部のペンキ
玄関戸替え
くらいはやれたよ
契約書は契約前に確認するなら重要事項説明の時だったかなと思うけど
事前に瑕疵担保責任のことは言うべき。
まあでも全面リフォームでマンションなら
屋根もないし
水回りリフォームするなら
あんまり関係ないのかもね。。
リフォームもプラスしてローン聞いてみたらいいのに〜
リフォーム見積りはちょっとお願いして最大にしておいて、
(実際と違っていい。まだ見積りだから)
設備が古いから使えないとか想定以上に高いのでもうちょっと値引きしてくれとかね、、
あとホンマに売買後にしか荷物出さないってのは
リスクやで。
物どけたら穴空いてるとか。。。
引っ越しできひんのに返済始まるわけだから、
そこんとこちゃんと理解して売主も対応してくれるのか？
不安要素やし契約書にどう書かれるのかなって心配やわ。
住んでたおばあちゃんが入院中で、
次の施設に移動するのが数か月先になるとのことで、
それまで引き渡しは出来ないらしい。
ローンの支払いは引き渡し後に始まるらしいけどね。
工務店に来てもらったときによく見てもらうようにしなあかんなあ〜
そこ心配してるって言ってみるわ。
たしかに、穴あいてても知りませんって言われたら困る〜
ちなみにリフォーム代金も含めてローン組んでもらってる！
けど不動産屋に払う、ローン斡旋手数料で10万てのも今日見つけてびっくりしてる。
こっちで勝手にローン組めたらそれはかからへんのやろうけど。
私は、今までそんな項目見た事ないよ。。。
払ったことない。。。
そうなん？
自分でやれば払わなくていいみたいなので、
こっちで何とかしてやりたいところやねん。
ローン支払いの件だけどね、
元本はいいけど
利息だけとかちゃう？
なにそれ。。。
数か月先しか引き渡しできないとか、値引き交渉できる材料、満載やないの。。。
残荷物出す際にあちこちぶつけられても何も言えないとか…。
うーん・・・。
諸費用の説明受けてないようなら
それ自体問題と思うよ。
しれっと当たり前ではないローン斡旋手数料10も計上してくるなんて、
私がその場にいたらケンカなるわ！笑
来週、簡単な説明をしてもらうことになってるから、
そのときもし気になることが解消できひんかったら、
再募集かけはってもしょうがないよねっとは、言うてるんやけど。
それにしても、、
相手さんのいいようになりすぎでは？？
と側から見るとそう見える。
私もそう思う。
＞ローン支払いの件
＞元本はいいけど
＞利息だけとかちゃう？
＞なにそれ。。。
ていうの見落としてた。
ごめん、どういうこと？？
利息だけは支払い始まるって事になってると思って。
そういうこともあるんや…それ、交渉の余地あり？
値下げしてもらうの？
それとも支払い始めるのを引き渡し後にするとか？
いやぁそれは銀行との話やから、
不動産屋さんがどうもっていってるか謎やけど、
銀行が空白の期間の利息も免除とは考えにくくない？
どういうカラクリかは
しっかり説明してもらわないとあかんよね。”
所有権移転してるのに荷物そのままとかどうよ！
ローン斡旋手数料もそうだけど、
ちょっと気になってるのが
手付金10？
これはなんだろう。。
まだ買い付けは入れてないよね？
ローン特約とか融資特約の説明はあった？”
「重要事項説明書」「売買契約書」は、案・確定版の各段階でメールしておいてねーって言うのも一つかなぁ。
もらって確認するのも大変やけど。。。
来週ちゃんと説明してもらわななあと思ってる。
さっきの、斡旋手数料のことは、説明してない向こうが悪いやろって
旦那も言うてるので、話し合ってくれるかと思う。
買いますって意思表示が買い付けってことかな？
それならしてると言えるなあ。
けど今度会ったときに説明してもらって、
無理やったら断るのもしょうがないかなあとも思えてきた。
こっち都合で断ったら手付金が戻らないとか
売主都合だと倍返しとか
たしか色々あると思うのよね。
ローン特約の内容にもよるけど
ローンつかなかったら無条件で解除で手付金返ってくるようになってるかとか
確認した方がいい。
うん、確認してみる。
ま、問題無かったら買ってもいいかなあと思ってるので、
引き渡しと契約の日にちと斡旋手数料と、
瑕疵のことあたりがクリアになったら前向きに考えるわ〜！
情報武装だけはしておくと
相手もそれなりの対応してくると思うので
頑張って！(^^)
住宅ローンの組み方と金利の話
お疲れさま。
いろいろありがとうね
その後、
結局、来週契約となりました〜！
銀行の事前審査も済み、
リフォームの業者さんもお店の内装でお世話になってるとこに頼んで。
銀行は、不動産屋が持ってったとこじゃなく、
個人的に行った□□銀行になりそう。
利息の話が、また難しいね…
変動金利か、1.2.10年固定金利があるらしいけど、
10年固定金利で1.2パーセントやねんて。
変動金利で0.88くらいやったと思うんやけど、
銀行も不動産屋も変動金利を口にするんやけど、
数字が小さいからそれをすすめるんやろうか。
変動でいくべきなのかな～
10年固定にして、借り換え検討できればその方が良いかと
素人なりに思ってるんやけど、どうなんやろ。。
銀行が変動を勧めるのは、インフレなったときのリスクが無いから。
変動か固定か
どっちが得かは分からないよね。
私だったらやけど
物件を10年で売却と決めているなら、変動でいいと思う。
ずっと住むなら、３０年払っていくなら全期間固定も視野に入るかな。
１０年固定は意味ないと私は思う。
全期間で１０年なら話は別だと思うけど。”
元金均等返済か元利金等かでも差がつくよ
そうなんやね。。
知識がなさすぎて困る…勉強して出直します！
金利交渉は、複数当たっている方が効きます。
□□銀行と決めていても
他の金融機関はもっと良い条件出してくれいるといえば下げてきます。
たとえ、0.1でも0.01
でも下がるなら交渉粘ってみる価値はあると思います！
頑張って！
その後、まだ連絡はないのですが、
そろそろ、無事にお引越ししたよと連絡が来るかな～
マイホーム購入、お金の話って、なかなか人には相談できないものですが、
身近にマイホーム購入された人がいれば、色々聞いてみたり、
誰もいなければ、色々調べてみたりすることをお勧めします。
それではまた。
