京都という立地もありますが、
今、不動産投資といえば、民泊です。
外国人観光客の増加に伴って
ここ数年でどんどんゲストハウスや
民泊などの簡易宿泊所ができました。
我が家の町内でも２件。
（１件は旅館型、もう１件はホームステイ型）
学区では２０件くらいはあります。
ママ友の間でも「エアビー始めた」という話が
普通に出たりするので、
ますます身近になってきたと感じてます。
京都市内の不動産価格もかなりの高騰ぶり。
不動産投資家の間では、
今は、「買う時」ではなく、
「売る時」だと言われています。
さて、そんな中、すみれたちも
売却と購入の検討を始めることにしました。
まずは、今が売り時ということで
RCマンション２棟目の学生マンションちゃんの売却。
RCマンション１棟目の一部をゲストハウスにする
ことで利益増を狙う。
次に
住宅ローンで購入できそうな
格安木造家屋を購入してゲストハウスにする。
こんな計画を立てました・・・
高級住宅地物件との出会い
木造の古家をやすーく買って、
ゲストハウスをしようと考えて
色々探してみたのですが、
なんということでしょう。
ほんの３年前まで２００万で売買されていた
再建築不可物件ですら、
４００万以上の値が付いているではありませんか。
「過熱気味な市場に手を突っ込むと必ずヤケドする」
水面下の物件情報を業者よりも先に入手するなんて、
京都では不可能な話です。
そうなると、別の方向性も考えねばなりません。
やはり、土地の資産価値を重視すべきなのではないか。
いまホットな案件、利回り追求で僻地の入居付けに苦労するような物件よりも、
資産価値のあるエリアで相対的に価値の下がらない、上手くいけばキャピタルゲインも狙えるような物件へシフトするべきではないか。
そうだ、利回りの追求よりも、資産価値の高いエリアを探してみよう！
そんな時、ネットの海で、京都限定の狭い海でサーフィンしていた時に、
某、高級住宅街、で格安物件を発見。
しかも、部屋数多くてゲストハウスにピッタリ。
築年数は激古で、旗竿地ではあるけれど、
車も2台くらい停められるし、庭もあるし、広いし、
なによりも部屋数が多いので、ゲストハウスにしたときの利回り最高！
この高級エリアで駅徒歩10分で利回り１４％行っちゃうじゃん！
即見学です＾＾
確かにかなり改装しないと住めないような感じでした。
しかし、概ね想定内。
早速、改装費用がどのくらいかかるのか、見積もり実施です。
こんな風に改装したいという希望を物件図面のうえに書き込んで、
詳細に渡って指示を書き込みます。
工務店さんの得意とする分野はそれぞれ異なるので、
天然木に強い工務店さんの場合は、床を総天然木張り。
外構に強い工務店さんの場合は、庭にポーチ付き。
というように、各工務店さんの強みを生かした見積もり依頼を出しました。
まあ、結果としての利回りは変わらないので、それぞれの特性に合わせた仕上がりにさえなれば良いのです。
一点豪華主義じゃないですが、何かしらの特徴がないと、数あるゲストハウスのなかで生き残ることは難しいと考えます。
今回も、4社以上に相見積もりしました。
並行して、ローン審査です。
今回は、改装費用も込みでローン審査。
そんな時です。
別の業者さんから、駅前の珍しい土地が出たのですが、いかがですか？
という連絡が入ったのです。
高級住宅地案件が進んでいる最中だったので、話半分くらいで、
まあちょっと見てみようか、くらいの感じで現地視察です。
（づづく）
